Wohnraum/Lage und der Zustand des Objektes sind wichtig

Bei der Beurteilung werden viele Details berücksichtigt!

Der Preis einer Wohnimmobilie wird wesentlich vom Markt, d.h. vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Gleichwohl sollten Käufer immer darauf achten, dass der realistische Wert, der sich aus dem Zustand, dem Alter und der Lage des Objektes ergibt, dem vom Verkäufer geforderten Preis entspricht. Bei der Wertermittlung ist der Käufer zumeist auf die fachmännische Unterstützung des vermittelnden Maklers angewiesen, der neben seiner Erfahrung über entsprechende Berechnungsmethoden verfügt.

"Zu einer professionellen Objektbewertung gehören detaillierte Kenntnisse der Immobilie", erläutert Eckehart Westerheide, Inhaber der Westerheide Immobilien e.K. in Bielefeld und seit 22 Jahren im Bielefelder Markt tätig. Es muss Einsicht in das Grundbuch genommen und geprüft werden, ob Schulden auf dem Objekt lasten und das Bestandsverzeichnis eingesehen werden, um z. B. eine mögliche Erbpacht oder Wegerechte zu erkennen.

Wichtig ist zudem die Aufstellung der laufenden oder anstehenden Betriebskosten. Dazu gehören die Grundbesitzabgaben ebenso wie (bei Eigentumswohnungen) die Wirtschaftspläne mit den Nebenkostenabrechnungen des vergangenen und des laufenden Jahres. Über geplante Investitionen wie z. B. Dachreparaturen, Fassaden oder Heizungsanlagen geben die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen Auskunft. Entscheidend für den Wert der Immobilie ist außerdem die Höhe des Wohngeldes. Sollte dieses - aufgrund von besonders luxuriösen Ausstattungen wie Schwimmbad, Fahrstuhl oder große Parkanlagen - den allgemeinen Rahmen sprengen, wird der über dem üblichen Niveau liegende Anteil kapitalisiert und mindert entsprechend den Wert der Immobilie. Zur Objektprüfung gehört auch die Einsicht in den Katasterplan sowie der Grundriss mit der Quadratmeter-Berechnungsmethode und der Nachweis der bezahlten Feuerversicherung.

Wertgutachten sind oftmals Bestandteil der Kreditprüfung. "Erst wenn diese Unterlagen eingesehen wurden", so Westerheide, „wird das Objekt vom Makler besichtigt". In die individuelle Immobilienbewertung gehört die Einschätzung der Komfortklasse. So bewertet der Makler die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen und den Komfort der Gewerke. Bäder, Böden, Treppen, Decken, das Dach und der Zustand des Mauerwerks werden dabei ebenso in Augenschein genommen, wie die Qualität der Fenster, Türen oder der Heizungsanlage.

Der Wert der Immobilie verändert sich auch, wenn beispielsweise Wohnungen eines Mehrfamilienhauses in Teileigentum umgewandelt werden. Durch diese Variante kann der Verkäufer oft einen höheren Ertrag erzielen, als beim Verkauf der gesamten Immobilie. Voraussetzung ist aber auch hier, dass die Bewertung der Immobilie bis in Details vollzogen ist.

Wichtig ist nicht zuletzt die Lage des Objektes sowie - bie einer vermieteten Immobilie - die Ertragsseite. Aus der Summe aller Einzelbewertungen errechnet der Immobilienmakler schließlich den augenblicklichen Verkaufswert der Immobilie.